[부동산 세금] 취득세, 보유세, 양도세...?

 부동산 세금 종류
: 아파트를 거래할 때 크게 3종류의 세금이 발생한다.

 

1. 살 때 -> 취득세

2. 보유할 때 -> 보유세 - 재산세(지방세), 종합부동산세(국세)

3. 팔 때 -> 양도세

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1. 살 때 = 취득세

부동산을 취득하는 기준일은 계약서상에 잔금을 내는 날이다.

잔금 내는 날로부터 60일 안에 취득세를 내면 된다.

만약 상속을 받는 경우에는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 취득세를 내야 한다.

 

취득세는 6억 원 이하 기준 조정/비조정 상관없이 1%. 여기서 지방교육세 0.1%를 더해서 총 1.1%를 납부하면 된다.

만약 5억짜리 집을 매수한다면 550만원을 내면 된다.

 

여기서 한 채를 더 사게 되면(2주택자가 되면) 조정대상지역은 8%, 비조정지역은 1%를 낸다.

다만, 이사 혹은 상속때문에 일시적 1세대 2주택자가 되었고 1년 안에 판다면 취득세 중과는 배제된다. 

 

그리고 공시지가 1억 미만 주택은 몇 채를 사더라도 취득세가 1%이다. 그래서 작년에 1억 미만 주택의 씨가 말랐었다...

구분	조정지역	비조정지역
1주택	6억이하: 1% 6억초과: 9억이하 1~3% 9억초과: 3%
2주택	8% (일시적 1세대 2주택은 취득세 중과 배제)	1~3%
3주택	12%	8%
법인/4주택 이상	12%	12%

주거용 오피스텔과 일반 주택의 경우 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일하다.

 

반대로 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 경우 주택을 한 채 보유했다고 간주해 8%의 취득세를 내야 한다. 무주택자인 상태에서 주택도 사고 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택을 사는게 유리하겠다.

 

 

2. 보유할 때 = 보유세

보유세에는 재산세와 종합부동산세 2가지가 있다.

 

1) 재산세

재산세는 집을 갖고 있는 모든 사람이 내야 하는 세금이다.

7월에 한 번, 9월에 한 번. 1년에 2번에 걸쳐 내야 한다. 5억짜리 집을 1채 갖고 있으면 대략 92만원 정도 나온다.

 

재산세가 얼마나오는가 계산하는 것보다 중요한 게 있다.

바로 재산세의 과세기준일이 6월 1일 이라는 것이다.

즉, 6월 1일 날 이 주택을 갖고 있는 사람이 누구냐가 중요하다.

 

만약 내가 5월 31일에 이 집을 팔았다면(잔금과 등기이전까지 완료), 나는 재산세를 안내도 된다. 대신 내 집을 산 사람이 과세기준일 6월 1일부터 이 집의 주인이니까 이 집의 1년 치 재산세를 납부해야 한다. 그러므로 집을 사는 사람은 6월 1일 이후에 집을 사면 재산세를 안내도 되고, 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에 집을 팔아야 재산세를 안내는 것이다.

 

2) 종합부동산세(종부세)

개인이 소지한 부동산(주택, 토지 등)의 공시 가격을 합친 금액이 일정 기준을 초과하면 내는 세금이다.

6월 1일을 기준으로 보유한 주택 공시 가격 합계액이 6억을 초과하는 사람은 12월에 종부세를 내야 한다. (1세대 1주택자는 11억이 기준. -> 일시적 2주택자에게도 똑같은 세금 혜택을 주고자 법 개정 중임.)

 

재산세랑 종부세는 다르다. 재산세는 '물건'. 즉, 주택 하나하나에 부과하는 것이고, 종부세는 '사람'. 즉, 세대별 주택의 개수, 가격 등을 모두 합쳐 그걸 가진 사람에게 매기는 세금이다. 종부세 계산과정에서 내가 냈던 재산세는 차감이 된다고 한다.

 

 

3. 팔 때 = 양도세

집을 팔 때(남에게 양도할 때) 수익이 생기면 세금을 내야 한다. (손해를 보고 팔게 된다면 양도세는 없다.)

 

1세대 1주택자는 비과세. 즉 세금을 내지 않아도 된다.

조건은 2년 이상 보유해야 하고 12억원 이하여야 한다. 조정대상지역은 2년 이상 거주를 해야 한다.

(1년 미만 보유하고 팔게 되면 양도세가 무려 70%. 5억 수익이 났다면 3억 5천을 양도세로 내고 나는 1억 5천밖에 못가진다.)

 

만약 12억이 넘는 집을 팔아도 1주택자는 혜택이 있다. 만약 13억짜리 집을 팔았다면 12억원이 넘어간 금액부터 반영하여(13-12 = 1), 1억에 대한 세금을 매긴다.

출처: 머니투데이

 

[참고한 사이트]

1가구1주택 양도세 비과세 기준 12억으로 변경 2015년 5억원에 산 아파트, 15억에 판다면… 양도세, 7000만원서 2600만원으로 줄어들어 - https://www.chosun.com/special/special_section/2021/12/08/JSK2IGO56RCZFDHTK2TRNI5M7Q/