[리모델링] 리모델링이란 ? 재건축과의 차이 ! (feat. 용적률, 주거지역 용적률)

*재건축은 원래 있던 아파트를 전부 부수고 완전히 새로운 아파트를 짓는 방법.

 

*리모델링은 아파트를 전부 부수지 않고 기본 뼈대는 살려놓은 상태로 거기에 새로운 살을 붙이는 방식.

: 리모델링은 구축아파트를 수직/수평/별동 증축하여 넓히기도 하고, 지하주차장을 만들어서 주차환경을 개선하는 등 거주환경을 개선하고 낙후된 모습을 새 아파트로 바꾸었으니 집 값이 크게 뛰는 것이다.

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근데 재건축보다 리모델링이 위험해보이는데, 왜 리모델링을 왜 하는 것일까?

: 리모델링은 재건축의 차선책이다. 재건축은 사업성이 없으면 진행하기 힘들다. ex) 용적률...

또한 재건축 규제가 심해서 리모델링으로 방향을 바꾸기도 한다. -> 하지만 차기 정부는 부동산 규제를 일부 완화하여 수도권 공급을 높이는 것을 목표로 하고 있다. 용적률 500% 상향, 개발이익환수금 축소 등으로 재건축 시장에도 큰 활기가 돋울 것으로 예상된다.

 

재건축에 관한 대표적인 규제로는 재건축 초과이익 환수제, 임대주택 의무, 조합원 지위 양도 금지 등이 있다.

 

1. 재건축 초과이익 환수제

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 평균 3,000만원을 넘길 경우, 초과 금액의 최고 50% 부담금을 국가가 환수한다.

2. 임대주택 의무

재건축을 하면 일정 부분 임대주택을 넣어야 한다. 지역마다 상이한데 최대 15% 정도. 일반분양 받아서 수익을 내야하는데 임대를 넣어버리면 사업성이 떨어지게 된다...

 

3. 조합원 지위 양도 금지

투기과열지구 기준 '조합설립인가' 이후에 재건축 아파트를 매수하면 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금청산당한다.

반면 리모델링은 이러한 규제들이 전혀 없다. (그렇다고 재건축 사업성 나오는 아파트가 리모델링을 진행할리는 없겠지만...)

 

자세한 차이는 아래 표 참고...

구분	리모델링	재건축
법적 근거	주택법, 건축법	도시 및 주거환경 정비법
허가 연한	준공 15년 이후	준공 30년 이후
용적률	기존 용적률에서 30~40% 증가 세대 수 15% 증가 가능	법정 용정률 이내 (최대 300% 이하)
조합 설립 동의율	2/3 이상 (67%)	3/4 이상 (75%)
안전진단	수평증축(C등급 이하) 수직증축(B등급 이하)	D등급 이하
기부채납	없음	의무제공(도로, 공원, 녹지 등)
규제	초과이익환수 없음 임대주택 의무 없음 거래제한 없음	초과이익환수 있음(최대 50%) 임대주택 의무 있음 조합설립 후 매도 금지

 

재건축은 사업성이 없으면 진행하기 힘들다고 예를 들어 용적률이 있다고 했는데, 용적률이 뭘까?

 

용적률(容積率, floor area ratio)은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 쉽다. 연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계(지하는 제외)를 나타내므로 대지 내 건물이 얼마나 많이 들어가는지 알 수 있다. 용적률이 높다는 것은 높은 건물을 지을 수 있다는 의미다. 예를 들어 400㎡인 땅에 용적률 100%인 경우 200㎡짜리 2층 건물을 지을 수 있다.

 

위의 표에서 알 수 있드시 리모델링과 재건축에 허용된 용적률이 달라서 재건축을 실행하기도 한다.

 

용적률 상한선이 가장 높은 곳이 3종 일반주거지역인데 서울시 기준 250%이다.

만약 3종 일반 주거지역에 있는 기존 아파트의 용적률이 230%라면 재건축시 20% 밖에 더 사용하지 못하는 것이다. '기부채납'으로 국가나 지자체에 부지의 일정 부분을 공공시설물(도로, 공원, 녹지)로 무상 제공하면 용적률을 300%까지 완화시켜준다. 이렇게 내 땅을 기부해야 용적률을 올릴 수 있다. -> 차기정부의 공약 중, 서울 역세권 미간 재건축 지역의 용적률을 300%에서 500%로 상향 조정하겠다는 말이 있다. 그렇게 되면 더 높은 건물을 지을 수 있어서 사업성이 높아질 것이다.

 

리모델링은 기부채납 없이 용적률을 전용면적 기준 85㎡이상은 30%, 85㎡미만은 40% 더 늘릴 수 있다. 수직증축은 15층 이상은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 가능하다. 가구 수도 기존 대비 최대 15%까지 증가시킬 수 있다.  이만큼 일반 분양을 더 받아서 사업성을 높일 수 있다.

 

현재 70-80년대 아파트들이 재건축되고 있고, 이제 재건축이 힘든 용적률을 꽉꽉 채운 90년대 아파트들이 재건축/리모델링을 결정해야할 시기가 오고 있다. 용적률을 꽉꽉 채운 만큼 재건축 사업성이 나오지 않아서 리모델링 바람이 더 크게 부는 것이 아닐까.

 

용도지역에 따르 용적률은 아래 접은글 참고!

*용도지역

 

용도지역(도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역)

도시지역(주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역)

주거지역(전용주거지역/일반주거지역/준거주지역)

 

용도지역이란 우리나라 토지를 효율적으로 이용하기 위해 토지의 이용과 건축물의 용도, 용적률, 건폐율 등을 제한하는 지역을 말한다. 용도지역은 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역 4개로 나뉜다.

 

용도지역 중에 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 곳은 도시지역이다. 도시지역은 주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역 4개로 나뉜다.

 

주거지역은 전용주거지역/일반주거지역/준거주지역 3개로 나뉜다. 주거지역별로 건폐율과 용적률이 다르다.

 

구분		국토의 계획 및 이용에 따르법률		특징
		건폐율	용적률
전용주거지역	1종	50%	50~100%	단독 주택 중심
	2종	50%	100~150%	공동 주택 중심
일반주거지역	1종	60%	100~200%	저층 중심 + 상업
	2종	60%	150~250%	중층 중심 + 상업
	3종	50%	200~300%	층수제한 없음 + 상업
준주거지역		60%	200~500%	주거+상업+업무

용도지역은 네이버지도 오른쪽 상단 지적편집도를 누르면 볼 수 있다. 이걸로 주거지역에 따른 용적률을 미리 확인해볼 수 있겠다.

네이버 지도

1. 전용주거지역

기존에 형성되어 있는 양호한 주거환경을 보전하기 위해 지정된 곳이다. 상업시설이 들어오기 힘들기 때문에 조용한 것이 특징이다.

1) 1종 전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다. 저층위주의 주거지역. 단독주택 위주의 조용한 주택가가 대표적이다. 건폐율은 50%미만, 용적률은 지자체에 따라 50~100%로 제한된다.

2) 2종 전용주거지역: 연립주택, 다세대 주택 같은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다. 건폐율은 50%, 용적률은 100~150%로 제한된다.

 

2. 일반주거지역

집 주변에 슈퍼나 미용실 같은 상업시설이 들어올 수 있는 주거지역이다.

1) 1종 일반주거지역: 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조정을 위한 지역이다. 4개 층 이하의 단독주택, 다세대주택 등 저층 주택이 주로 있다. 건폐율은 60%, 용적률은 100~200%로 지자체마다 다르다.

2) 2종 일반주거지역: 중층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역이다. 12~18층 이하(지자체마다 다름)의 중층건물 중심. 건폐율은 60%, 용적률은 150%~250%.

3) 3종 일반주거지역: 중고층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 곳. 층수제한이 없고 건폐율은 50%, 용적률은 200~300%이다. 2종 일반주거지역은 3종으로 종상향될 수도 있는데, 현재 2종 일반주거지역인 아파트가 재건축할 때 3종으로 종상향된다면 용적률이 올라가고 층수제한도 없어지니까 더 높은 아파트를 지을 수 있어서 상업성이 좋다.

 

3. 준주거지역

주거지역 위주이긴 한데 일부 상업기능과 업무기능을 보완하는 지역이다. 주거지역 3종류 중에 가장 상업적인 성격이 강한 곳. 건폐율은 70%, 용적률은 200~500%까지이고 주로 주상복합 아파트가 대표적이다.

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이렇게 까지 보면 재건축보다 리모델링이 좋아보인다. 그런데 리모델링의 단점도 있다.

 

1. 구조적인 한계.

재건축과 달리 기존 건물을 살려둔 채로 지어야 하기 때문에 건물을 재배치할 수는 없다. 거기다가 수평/수직/별동 증축까지 하게 되면 아파트가 뚱뚱해지고 그만큼 동간 간격이 좁아져서 사생활 보호 측면이나 쾌적성 측면이 많이 아쉬워진다.

 

2. 기형적인 내부구조

기존 건축물의 내부 구조를 활용하여 증축을 해야하기 때문에 옆으로는 확장시키기 힘들고 앞/뒤로만 길게 빼게 되어 동굴같은 기형적인 내부구조가 된다.

 

3. 층고가 낮아져서 답답함

아주 오래된 집이라면 기존 천장에 스프링클러 같은 화재 대비 시설도 새로 설치해야 한다. 또한 층간 소음을 방지하기 위한 층간소음제도 넣어야 한다. 이러면 10cm정도 낮아진다고 하는데, 층고가 낮아지면 집이 답답해보일 수 밖에 없다. (요즘은 공사 기법의 발달로 스프링클러를 가쪽으로 둘러 설치하여 층고가 낮아지는 단점은 많이 보완했다고 한다.)

 

4. 안정성 문제

재건축은 기존 아파트를 다 부수고 최신 설계, 최신 공법을 적용하며 새로 짓는거라 보다 안전한 새 아파트가 될 것이다. 리모델링은 뼈대를 남겨놓고 증축시킨 아파트라 안전에 대한 검증이 충분히 되지 않았다. 만에 하나 리모델링을 하면서 안전에 대한 문제가 하나라도 발생한다면 전국 리모델링 사업은 올스탑되고 리모델링으로 지어진 아파트는 ....

 

5. 리모델링 사업의 실패

리모델링 사업을 추진한다고 해서 무조건 되는 것이 아니다. 사업 초기에 보았던 평면도와 분담금이 나중에 완전히 달라질 수가 있다. 처음에 예상 분담금이 1.5억이었는데, 나중에 사업이 진행되면서 최종 분담금이 3억원이 되었을 때, 쉽게 동의할 수 있을까. 엎어질 가능성이 크겠지...

또한, 시에서 리모델링을 전부 허가해주지 않는다. 리모델링을 전부 허가해주면 그 많은 사람들이 이주하며 전세대란이 일어날 것이 뻔하기 때문이다. 그러니, 내 아파트 혹은 투자하려는 아파트가 정말 리모델링이 될 수 있는지는 '객관적'으로 판단해야 할 것이다.

 

 

참고한 사이트

진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점

건폐율·용적률·전용면적…도대체 무슨 얘기지? | 나라경제 | KDI 경제정보센터

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