[입주권/분양권] 입주권과 분양권 차이. 분양권 사는법?

* 분양권

: '주택청약에 당첨'되어 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리

: '새 아파트를 가질 수 있다'는 단순한 권리. 토지와 건물에 대한 소유권은 없다. 건물 완공 후, 토지+건물에 대한 소유권을 한번에 이전받으면서 취득세를 낸다.

 

* 입주권

: 도시 및 주거환경정비법에 따른 '조합원 입주권'. 즉, 재건축, 재개발로 오래된 집을 부수고 새 집을 지었을 때, 입주할 수 있는 권리를 주는 것. (정확히는 관리처분계획인가 이전은 주택, 이후는 조합원 입주권)

: 새 아파트를 짓기 위해 기존 건물을 다 부수기 때문에 땅만 남게 되므로 내 소유의 건물은 없고 토지에 대한 소유권만 남는다. 그래서 입주권을 매수 시에는 토지에 대한 취득세를 내고, 아파트가 완공되면 건물에 대한 취득세를 내게 된다.

 

	분양권	입주권
개념	청약 당첨	재개발/재건축 조합원
이전 등기	토지 + 건물	건물만
주택 수	포함(21년 부터)	포함
취득세	완공 후	입주권 매수시에 토지 취득세, 완공 후에 건물 취득세
양도세	1년 미만 70% 1년 이상 60%	1년미만 70% 1년~2년 60% 2년이상 기본세율(6~42%)

 

분양권 or 입주권이 주택 수에 포함되는가?

둘 다 주택 수에 포함된다. 분양권의 경우 예전에는 주택 수에 포함되지 않아서 세금을 줄일 수 있었는데(1주택 이상 소유자의 경우) 21년도 부터 매수하는 분양권의 경우 주택 수에 포함된다.

 

 

청약에 당첨되지 않고도 분양권을 얻는 방법?

분양권은 청약에 당첨되어야 얻는 거라고 했는데, 청약에 당첨되지 않아도 얻는 방법이 있다.

 

1. 부동산에 가면 청약 당첨된 사람이 내놓은 분양권이 있다. 흔히 프리미엄(P)을 주고 분양권을 사면 된다.

 

2. 아파트 분양사무소에 가면 미분양된 물건이나 청약이 당첨되었지만 어떤 이유로 계약하지 않은 물건들이 있을 것이다. 이렇게 남은 분양권을 산다. 

 

분양권은 입주권에 비해 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있다. 청약에 당첨되면 맨처음 계약금 10%를 내고 이후 중도금 60%, 잔금 30%를 내게 된다. 그러므로 분양권은 처음 계약금 10%+P 정도만 부담하면 되기 때문에 큰 돈이 들지 않는다. 하지만 요즘은 지역에 따라 '분양권 전매 제한'이라는 제도가 있기 때문에 분양권 매매를 하기 전에 잘 알아보아야 한다.

 

입주권은 분양권보다는 초기 투자금이 훨씬 많이 필요하다. 하지만 재건축/재개발 조합원 지위를 갖는 것이기 때문에 새 아파트가 올라오면 그 아파트 일반 분양 물량보다 더 좋은 동, 좋은 호수를 선점할 수 있고, 일반 분양에는 없는 발코니 확장 등의 혜택도 있기 때문에 유리하다. 단점은 아무래도 재건축/재개발이기 때문에 시간이 오래 걸리고, 예상치 못한 추가분담금이 들 수도 있기 때문에 주의해야 한다.

 

 

[참고한 사이트]

진짜 쉬운 입주권과 분양권의 차이