[재건축/재개발] 재건축/재개발 차이 및 용어정리. (feat. 재건축 절차, 재건축 단지 찾는법)

 

재건축과 재개발

: 재건축과 재개발은 엄연히 다른말이다.

 

1. 재건축

: 정비기반시설이 양호한 곳은 재건축을 진행한다.

*정비기반시설이란 우리가 살아가는데 필요한 도로, 상하수도, 주차장, 공원, 하천 같은 시설들과 안전과 직결된 소방시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등을 말함.

 

즉, 재건축이란 동네에 도로도 잘 닦여있고, 공원도 잘 되어있는데 건축물이 노후화되어 새로 짓는 사업이다. 건물이 오래되어 금이 가있고, 수도관이 부식돼서 녹물이 나오는 등 위험하다는 이유로 새로 짓는 것이다. 대부분 정비기반시설이 잘 갖추어진 곳이 아파트라 재건축이라고 하면 아파트만 떠올리는 사람들이 많은데, 재건축은 아파트뿐만 아니라 단독주택 재건축 사업도 있다. 재건축은 민간사업성격이 강하다.

 

2. 재개발

: 정비기반시설이 열악한 곳은 재개발을 진행한다.

쉽게 말해, 달동네 같은 곳을 떠올리면 되겠다. 건물만 오래된 것이 아니라 동네 자체가 오래되고 바닥이 고르지 못하고 골목이 너무 좁아서 소방차나 구급차가 들어오지 못하고, 여름 장마철에 매번 물에 잠기는 등 안전하고 편리하게 살기 어려운 지역이 재개발 대상이다. 이런 지역을 싹 갈아엎고 정비기반시설을 새로 만들고 아파트도 올리는 것이다. 그래서 재개발은 공공사업성격이 강하다.

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재건축/재개발 관련 용어 정리

1) 안전진단

재개발은 안전진단을 안받아도 된다. 재건축은 안전진단을 받아야했다. 그런데 이번에 윤석열 대통령님 공약중에 30년 이상된 노후화된 아파트는 안전진단을 면제한다는 내용이 있었다. 그리고 곧 반영될 듯 하다.

 

*안전진단이란 건축물이 노후, 불량해서 얼마나 위험한지 조사해서 재건축을 할지말지 결정하는 작업이다. A-E등급이 있는데 A-C등급은 재건축을 안한다. E등급을 받으면 건축물이 불량하다 판단되어서 즉시 재건축을 실시할 수 있다. D등급은 조건부 재건축 판정이다. 예전에는 D등급만 받아도 E등급처럼 바로 재건축을 해줬었는데 요즘은 잘 안된다고 한다. 

-> 은마아파트와 압구정아파트는 이번 윤정부 때 재건축을 진행할 거 같은데, 과연 어떻게 바뀔지 기대된다.

 

2) 조합원 자격

재건축은 구역 내 토지와 건물을 동시에 소유해야 조합원 자격이 생긴다.

재개발은 토지나 건축물 중 한 개의 소유권만 가져도 조합원 자격이 생긴다.

-> 그럼 재개발이 핵 이득이겟네...? 저렴한 주택사면...? 흠...

 

3) 재건축 초과이익환수제

재개발은 해당 없다.

재건축은 아파트 시세가 오르는 등 해서 조합원 평균 3,000만원 이상 개발 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 국가에 반납해야 한다. -> 이 부분도 차기정부는 초과이익환수제를 축소하여 재건축 시장의 활력을 돋궈 공급량을 높이겠다는 공약을 걸었다. 앞으로 다소 완화될 것으로 보인다.

 

재건축이 유리한가 vs 재개발이 유리한가

재개발은 해당 사업이 원활히 이루어질지 예측하기도 어렵고 투자 수익도 예측하기 어렵다. 왜냐하면 재건축은 같은 자리에 건물만 부순다음 새로 올리면 되지만, 재개발은 온갖 주택, 빌라, 상가들이 있고 서로 크기도 감정평가액도 달라서 이해관계가 아주 복잡하게 얽혀있다... 그래서 사업 진행 속도가 느리고 계속 사업이 늘어지다보면 그만큼 사업비가 더 많이 들어갈 수 있다....

 

또 재개발은 재건축에 비해 기부채납 비율도 크다.

'기부채납'이란 조합원들이 정비기반시설을 개발하기 위해 땅을 기부하는 것이다. 재개발 지역은 도로, 공원, 상하수도 같은 정비기반 시설이 제대로 갖추어지지 않은 곳에 새로 싹 개발을 하는 것이라 기존보다 정비기반시설을 위한 공간이 더 많이 필요해진다. 이런 정비기반시설들은 개인이 가질 수 없고, 국가의 것이다. 그러면서도 정비기반시설들을 위한 땅은 원래 조합원들의 것이니 결국 조합원들이 국가에 기부해줘야 한다. 즉, 재건축은 원래 정비기반시설이 양호한 곳이니까 기부채납 비율이 적지만, 재개발은 새로운 정비기반시설들을 위해 많은 기부채납을 해야 한다.

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재건축 절차

우선 재건축은 꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10-20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 많다. 그렇기에 절차가 하나씩 진행될 수록 아파트 가격은 몇 계단씩 쩜프한다. 이런 매력때문에 실거주가 아닌 투자용으로 많이 사는 것 같다.

 

[아파트 재건축 절차 간략 표]

단계	세부단계	위험 및 기대수익
1. 계획 (2~3년)	1) 도시/주거 환경정비 기본계획 수립	위험 ★★★ 기대수익 ★★★
	안전진단(재건축)
	2) 정비구역지정
2. 시행 (3~5년)	3) 조합설립	위험 ★★ 기대수익 ★★
	4) 사업시행인가
	5) 관리처분계획인가
3. 완료 (3~4년)	6) 착공/준공 및 청산	위험 ★ 기대수익 ★

 

1. 계획단계(2~3년 소요)

1) 도시/주거 환경정비 기본계획 수립

시도시자가 지정한다. 10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성을 검토한다.

 

안전진단

동별 구분 소유자 1/10이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.

참고로 5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있었다. 그런데 앞으로는 30년 이상된 아파트는 안전진단이 배제되니 안전진단 부분은 신경을 안써도 될거 같다.

 

2) 구역 지정

토지 소유자 2/3이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다. 여기서부터 아파트가 재건축 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까진 가격이 크게 오르지는 않은 상황이다. 확실히 정해진 것이 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.

 

2. 시행 단계(3~5년 소요)

3) 조합설립

전체 구분 소유자 3/4이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다. 여기서부터는 계획단계보단 리스크가 제거되었기에 그만큼 가격이 많이 올라가 있는 상태다. 조합 설립 단계에서 아파트를 매수할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 반드시 알아보아야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다..!

 

조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 여러 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다.(서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정) 조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 많기에 아직까지 완전히 안전한 단계는 아니다.

 

참고로 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다...! (재개발구역은 관리처분 인가 이후) 그런데 이 법이 더욱 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다...

 

그래서 조합설립을 하기 전에 시간을 끄는 경우가 있다. 과반수 이상의 동의를 얻었지만 제출하지 않고 팔 사람은 팔라고 시간을 주다가 질질 끄는 것.... 시간이 더 걸릴 수 있겠다....

 

4) 사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다. 여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등이 정해진다.

 

그리고 '감정평가액'이 산정된다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억원이고 조합원 분양가가 5억원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억원이다. (대략) 감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격 변동이 생긴다. 조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평을 하겠다고 확정되는 것이 아니다. 조합설립때 보다 가격은 또 한 계단 점프했겠지만 투자안정구역에 들어와있다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다. (시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라진 상태. 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익 예측 가능)

 

5) 관리처분계획인가

비례율, 권리가액, 분담금이 나오기에 구체적인 투자 수익 예측이 가능한 시기다. 역시 사업시행인가 때보다 가격은 올랐지만 그만큼 안전하다. 수익성이 거의 다 나온 상태라 투자해도 큰 수익을 얻기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서는 일반분양보다 괜찮다 생각이 들면 매수하기 좋은 시기이다. 관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.

 

3. 완료단계(3~4년 소요)

6) 착공 및 준공 및 청산

조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다. 아파트를 부수고 새로 다 지어질 때 까지는 보통 3년정도 걸린다. 그동안 조합원에게 '이주비 대출'이 나온다. 이걸로 월세 or 전세를 구해서 살고 있으면 된다. 착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다. 사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가겨을 받을 수 있다. 아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.

 

재건축 예로 철산동 주공8단지를 봐보자.

 

총 세대수 1,484세대. 건폐율 19%, 용적률 77%로 재건축에 매우 적합한 단지였다.

주변 인프라로는 바로 앞은 안양천, 뒤는 현충그린공원, 7호선 철산역 도보 10분 역세권, 도덕초등학교를 품고 있는 단지이다. 인프라도 잘 갖춰져있다.

 

2010년에 안전진단을 시행했고, 2021년 12월에 착공신고를 하고 개발중이다. 즉, 11년째 진행중... 25년 1월 입주 예상이니깐 총 15년이 소요된 재건축단지이다.

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재건축 될, 재건축 중인 아파트 확인하는 법

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투기과열지구 조합설립인가 이후는 못삼. 그리고 앞으로는 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 법이 변경될 예정이므로 살 곳이 투기 과열지구 내라면 구역지정까지 진행된 곳을 찾으면 되겠다. (규제버튼을 클릭해서 확인하기!)

 

또한, 단계별로 금액이 계단식으로 상승하므로 저렴하게 들어가고 싶다면, 구역지정을 한 곳 혹은 30년이 된 곳을 찾으면 된다. 필터로 아파트/100세대 이상/입주 25년이상/갭가격 등을 조절해서 자기에 맞는 아파트를 찾아보자!

 

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[참고한 사이트]

진짜 쉬운 재건축 재개발 차이

진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건