[경매 강의][1주차] 경매 물건 찾고 감정평가서 읽기

 

경매 물건 찾는 법

 

1. 아실 경매 핀 이용하기

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

아실 사이트 접속 후, 오른쪽 경매/공매 버튼을 클릭하면 부동산 유형과 가격범위를 설정해서 검색할 수 있어요.

아파트를 보면 아파트, 주택을 보면 다세대 빌라/단독 다가구, 상가를 찾는다면 상가 등 원하는 유형을 선택해요 !

 

 

2. 지도 상의 물건 클릭해서 상세 내용 보기

물건 말풍선 하나를 클릭하면 왼쪽 화면에서 상세내용을 확인할 수 있어요.

물건 사진, 감정가, 최저가, 현재 매매/전세가, 용도, 대상, 등기부 및 임차인 현황 등 전부 꼼꼼히 확인 !

 

흔히 네이버 부동산의 경매탭을 사용하던데, 저는 아실에서 지도로 물건 찾는 게 더 좋더라구요 ! 학군, 재건축/재개발 지역 유무, 거리뷰 등도 바로 확인 가능해서 아실로 쉬운 물건을 찾고, 호갱노노 실거래가 및 네이버 부동산 호가와 비교해서 저렴한 물건을 골라요 !

 

또, 네이버 부동산에서는 등기부 및 임차인 현황을 보는게 유료인데 아실에선 무료임 !! 크 ~

 

 

3. 등기부 및 임차인 현황은 꼭 확인 !

등기부현황에서 어떤 권리가 말소기준권리인지 확인하고, 임차인이 배당을 받는지, 임차인의 보증금을 인수해야하는지 등을 꼭 확인해야해요. 쉬운? 물건 Tip은 소멸되지 않는 권리가 없고, 임차인이 없거나 보증금을 모두 배당받는 임차인이 있는 물건이 명도가 쉽다고 하네요! (대신 낙찰가+보증금차액이 시세보다 크면 안되겠죠? ㅎㅎ)

 

 

4. 감정평가서로 감정 내용 확인

감정평가서에서 중요한 참고사항을 확인할 수 있으니 꼭꼭 봐야함 ! 재건축/재개발 물건인데 조합원이 아니라던가...허허

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제가 찾은 괜찮았던 물건도 공유&기록!

 

1. 아파트 물건

*선정기준: 서울에서 저렴한 신축 아파트 or 신축이 될 곳.

 

1) 서울특별시 영등포구 신길동 340-1, 신풍역 신미아파트(130세대).

네이버 부동산 :: 내집마련의 시작, 네이버 부동산

7호선 신풍역 초역세권이고, 신안산선 신풍역이 진행중입니다. 단지앞에 신길근린공원도 있어요. 상권, 학원가는 매우 부족하다. 영등포역 ~ 신풍역까지 신길 뉴타운 개발중이라 주변이 개선되면 입지가 더 좋아질 거 같아요. 대영초, 대영중, 대영고가 있지만, 학업성취도가 낮아서 학군이 많이 아쉽네요... 신길쪽에 중국인이 많다고 했는데, 그것도 좀 무섭구요...(단지도 무섭ㅎ)

 

또한, 해당 아파트는 재건축 진행중이에요. 추가 분담금을 예상해서 경매로 선 진입하면 좋을 것 같아요. 하지만, 소유자가 조합원이 아니라고 합니다... 관리처분인가 전에 매수하면 원조합원이 되는걸로 알고 있는데, 왜 조합원에 해당되지 않는지 더 알아보고 싶네요. (조합원 용어정리 참고: https://www.magazineh.com/knowledge/4947/)

[용어정리ZIP] 원조합원? 승계조합원? 나는 어디에 속할까? - 현대건설 매거진H

추가로 기억하고 싶은 점은 대지권미등기 부분이에요. 건물현황에 '대지권미등기이나 감정가격에 포함됨'이라는 문구가 있었어요. 혹시나 대지권리는 없을까봐 찾아봤는데, 대지권등기가 1986년에 재정되었고 해당 물건이 1981년에 지어져서 괜찮다는 점이 신기했습니다. 혹시라도 1986년 이후에 지어졌음에도 대지권미등기 물건이라면 대지권없이 건물권리만 소유하게 될 수 있을 수 있으므로 추가로 조사해봐야겠어요 ! 

 

또, A유형 아파트 경매 물건 검색 중에 느낀?점은 학원가, 학군이 밀집해 있는 실 주거지역엔 경매물건이 없었습니다. 오랫동안 만족하며 살고 있는 지역이기 때문이라는 생각이 들었어요. 최종적으론 이런 지역을 사야하는거 같네요ㅎㅎ

 

+ 추가로 괜찮았던 단지들 !

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2. 주택(다세대, 다가구) 물건

*선정기준: 강남역 인근에 위치해서 월세 수익을 얻을 수 있는 곳 or 재개발 지역에 속해서 미래 가치가 있는 곳.

 

1) 한양대역 근처 모아타운에 속해있는 단독주택

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모아타운에 속해있고 한양대역과 청계천이 근처에 있다는 점이 좋았어요. 모아타운이 시행되어서 아파트 단지가 들어선다면 천을 낄 수 있으니 조망도 좋겠네요! 물건지부터 한양대역까지 도보 15분정도 걸리는데, 언덕이 심해서 실제로는 더 걸릴 것 같네용..ㅎ(주거용 말고 완죠니 미래가치 투자용)

 

등기부 현황에 소유자가 4명인게 조금 찝찝한데, 채무관계가 없어서 경매 낙찰금액으로 임차인들의 보증금을 모두 줄 수 있을 것 같?아요. 보증금은 1억2천, 1억2천, 1억5천 등 인데, 현재 네이버 시세는 모아타운 호재로 비슷한 평이 7억5천 이상이 나와 있어서 시세차익도 있을 것 같습니다.

+ 추가로 괜찮았던 빌라들 !

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3. 상가물건

*선정기준: 사람들이 많이 모이는 곳, 좋은 상권이 있는 곳으로서 꾸준한 월세를 얻을 수 있는 곳.

 

1) 서대문역, 독립문역 사이에 위치한 경희궁자이 2단지 아파트 내 상가

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아파트 단지 내 상가라서 주민들이 많이 이용할 수 있는 곳이에요. CBC 근처에 위치한 대장 아파트이기에 단지 인구(소비자수)는 줄지 않을 것 같아요! 대로변에 위치해 있어서 맞은편 주택 단지의 사람들도 많이 유입될 것이라 예상됩니다ㅎㅎ. 신축 아파트이기 때문에 상가 컨디션도 상당히 좋아요. 아이템 선정이 관건 !

 

같은 평형이 네이버 호가로 나온다면 2억5천 정도가 될 것 같아요.(네이버 호가로 38제곱 7억 5천에 형성되어 있기 때문)

현재 최저 낙찰가가 2억 8천이고, 임차인 보증금 5천 이므로 1회 더 유찰 후에 낙찰하면 좋을 것 같습니다.

 

4. 토지물건

 

1) 용산구 서울역 부근 재개발 구역 토지.

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토지 위에 건물이 있어서 가격이 잘 감정된건지 모르겠어요..ㅎ 법정지상권도 설정될 수 있다는데, 더 공부해보고 싶은 물건이라서 적어둡니다. 서울역 일대가 재개발중이라 천지개벽할 곳이니 많이 유찰된 후 낙찰해서 추후에 토지보상을 받을 수 있었음 좋겠네요ㅎㅎ. 토지는 물건도 많이 없구, 아직 어렵꾼요...