[경매강의][3차시] 종합분석 및 희망 입찰가 선정

사례분석을 통해 입찰가를 산정해보자.

 

요즘 구리시가 핫하길래 구리시 쪽을 보던 중, 감정가가 매우 높고 주변 단지들 가격도 꽤 있는 곳을 발견했다.

잠실역까지 한번에 갈 수 있는 지하철역이 신설 예정이고 학군도 괜찮아서 추가 상승 여력이 있는 곳은 아닐까? 하고 본 곳.

 

[사건번호 : 2022타경72816]

주소: 경기도 구리시 체육관로 69, 203동 15층1503호 (교문동,하나아파트)

 

먼저 서류 분석하기.

 

1) 경매지 분석

임차인으로 등록되어 있는 사람은 주식회사 태경에이엠씨대부 전세권자로서 전세권 설정등기일은 2021.6.29.임.

하지만 현지 참여자 채무자 겸 소유자의 모(박기자)에 의하면, 이 건 아파트에는 본인과 채무자 겸 소유자가 함께 거주하고 있고 임차인은 따로 없다고 진술하므로 일응 채무자 겸 소유자의 점유로 추정함.

 

 

2) 사진 및 지도분석

광역 위성지도

2023년 12월에 8호선 장자호수공원역이 신설 예정이다.

일반지도

교문동이 구리시에서 가장 학군이 좋았다. (교문중, 장자중)

다만, 구리역이 구리역(경의중앙선, 8호선) 더블 역세권이고 현재 재개발이 활발이 진행중이므로 구리역 인근보단 입지가 좋지는 않다.

또한, 바로 옆에 용적률이 무지 낮은 구축 단지들이 깔려 있어서 추후에 경쟁에서 밀릴 가능성이 많아 보이는게 단점이다.

토지이용계획

제2종 일반주거지역으로 용도는 양호한 편.

로드뷰 및 실사

3) 등기부등본

4) 매각물건명세서

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 없음.

 

5) 토지이용 계획 및 건축물 대장

 

물건 확인했으면 사례 분석하기

 

[매매 사례 분석]

1) 같은 아파트 같은 동 매물

 

네이버 호가 매물 가격을 고려하여 21.05.17 일자 203동 11층의 7억 8천 금액 선정

건물 평단가는 30,588,235원.

동일 아파트 동일 호. 11층 매물이다.

 

2) 바로 옆 단지, 장자호수공원역(예정)과 더 가까운 물건

거래내역이 1년반정도 없다.

네이버 호가 매물을 반영하여 21.07.07 106동 14층 8억 9천 건을 선정했다.

평단가는 34,630,350원.

- 구리우성한양아파트가 8호선 장자호수공원역, 학군과 더 가까워서 매물호가가 더 높았다.

- 30년차, 학군은 비슷하지만 세대수는 1/2정도로 더 작은 단지다.

- 현재 같은 평형 비슷한 층이 최저 호가로 8억 8천이 나와 있다.

 

 

[탐문사례 분석]

1) 같은 동 11층 매물

같은 동 11층. 같은 평(25.62평) 최저가 매물이다.

평단가는29,274,004원.. 흠..

 

2) 연식, 세대수가 비슷한 맞은편 단지 동형 평형 매물

역과 더 가깝고 초중고가 몰려있는 쪽에 위치해서 일까 호가가 더 높았다.

평단가는 35,019,455원.

 

[낙찰사례 분석]

1) 사건번호 : 2021타경 76527 - 경기 구리시 수택동 854 대림한숲아파트 103동 3층 311호

2022.01.21 1차에 바로 낙찰된 사례이다.

낙찰시점최저가(감정가)가 572,000,000원이었는데, 603,999,999원에 낙찰되었다.

임차인 현황이 없어서 1차임에도 불구하고 응찰자가 2명이나 있었던 거 같다.

평단가는 38,643,633원인데 이 사례는 15평이라서(하나아파트 건은 25평) 평단가를 계산해보니 현재 호가 매물 가격보다 평단가가 높았다. 

 

- 하나아파트(25평): 686세대 30년차, 계단식, 개별난방, 주차대수 1.2대

- 대림한숲(15평): 956세대 29년차, 계단식, 개별난방, 주차대수 0.73대

 

평단가: 38,643,633원

 

2) 사건번호 : 2021타경 84023 - 경기 구리시 인창동 707 동문굿모닝힐 104동 15층 1502호

최초감정가는 950,000,000원이었다.

낙찰시점점은 2023.01.25 (2차)이고 낙찰시점최저가는 665,000,000원이었는데 687,820,000원(72%)에 단독 입찰이었다.

아마도 임차인이 있어서 단독 입찰된 듯한데 구리역(경의중앙선/8호선)도 가깝고 인창중앙공원 인근이라 입지는 더 좋은 물건이다. 

 

- 하나아파트(25평): 686세대 30년차, 계단식, 개별난방, 주차대수 1.2대

- 동문굿모닝힐(25평): 312세대, 17년차, 계단식, 개별난방, 주차대수 1.03대

 

건물 평단가 26,763,424원

 

 

 [사례분석 총 정리]

매매사례1	매매사례2	예상가	환산가(낙찰가율)
30,588,235원	34,630,350원	30,588,235원	779,999,992원(70.9%)
탐문사례1	탐문사례2	예상가	환산가(낙찰가율)
29,274,004원	35,019,455원	29,274,004원	749,414,502원(68.1%)
낙찰사례1	낙찰사례2	예상가	환산가(낙찰가율)
38,643,633원	26,763,424원	38,643,633원	989,277,004원(89.9%)

 

본건의 최초감정가 1,100,000,000원

2023-03-07 (3차) 를 앞두고 있으며 현재최저가격 539,000,000원(49%) 이다.

 

아파트는 낙찰가률이 꽤 높은편이다. 물건이 깨끗하면 80%. 약간 까다로우면 68%이상.

따라서 탐문사례1의 최저호가를 기준으로 산정해야 할 듯하다.

 

또한, 경매물건은 수리 및 리모델링이 되어있지 않을 확률이 높아서 네이버 최저호가보다 더 낮은 가치를 지녔을 수 있다고 한다. 

 

따라서 본 건은 손품보다는 부동산 및 임장을 통한 분석이 더 중요할 듯하다.

=> 임장다녀와서 4차시 과제 포스팅에 추가 예정..!