[부동산 청약] 청약의 모든것. 톡강의 정리!

[청약의 장점]

시드가 부족한 2030이 계약금 10~20%로 잔금까지 레버리지 할 수 있다는 장점이 있다.

청약가점이 충분한 4050은 청약가점제로 좋은 입지의 새아파트를 저렴하게 가질 수 있다.

 

청약은 보통 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30%로 이루어져 있다.

중도금은 중도금대출이 가능하며 DSR에 포함되지 않는 큰 매력이 있습니다.

또한 입주 전까지 세금이 없다는 장점이 있다.

 

2022년 상반기까지는 전국 인기지역이 대부분 규제지역이여서 무주택자가 청약시장에서 압도적으로 유리했다.

but, 올해 1월 5일자로 강남3구와 용산구를 제외한 전국이 비규제지역으로 바뀌면서 유주택자도 당첨될 수 있는 지역이 많아졌고 확률도 높아졌다.

 

[청약기초지식]

청약통장에는 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금이 있다. 2015년 9월1일 이후 주택청약종합저축만 가입이 가능하다. 이 통장으로 공공분양, 민간분양 모두 청약이 가능한 것.

 

청약 통장은 2000년 3월 27일 이전에 만든 통장만 증여가 가능하며, 그 이후에 만든 통장은 증여는 불가하고 상속으로 받을 수 있다.

 

 

[분양정보 얻는 법]

1) 기관추천 홈페이지 입주자 모집공고

일반분양을 하기 1~2주 전 중기청 홈페이지에 분양 아파트의 기관추천 특별공급이 먼저 올라온다. 서울의 경우 서울지방중소벤처기업청 - 알림소식 - 주택특별공급에서 확인할 수 있다.

또한 서울복지포털 - 장애인특별공급에서도 기관추천 특별공급을 확인할 수 있다. 매번 들어가서 확인하기 어려우니, 알람을 설정해두자!

 

2) 신문, 뉴스

부동산 뉴스를 자주 접하다 보면 매월, 매년 분양예정지가 잘 정리된 기사가 있다. 아래는 2023년 1월 11일자 한국경제신문에 수록된 2023년 전국 청약 분양예정지. 분양 예정이다보니 분양이 밀리는 경우도 많으나 개략적인 분양 스케줄을 참고하시면 좋다.

3) 직방 신축분양 탭

부동산 프롭테크 앱중 '직방'이 신축분양을 보기에 가장 편리하게 되어있다.

직방 - 신축분양 탭에는 관리처분인가 이후~입주 전까지의 아파트들의 분양일정이 나와있다. 지도에 아이콘으로 표시되어 있다 보니 시각적으로 보기 편하다. 여기도 예상 일정이므로 자주 일정이 변동되기도 하니 개략적인 일정으로 참고하자.

 

[공공분양 vs 민간분양]

공공분양은 국가, 지자체, LH, SH 등에서 건설하는 85제곱 이하의 주택.

 

공공분양 일반공급 청약당첨자는 청약통장 납입 인정금액 순으로 당첨자 선정한다.

매월 납입인정 금액은 최대 10만원으로 누가 10만원을 오래 넣었냐로 승부가 갈림.

인기지역은 납입인정금액이 2,000만원을 넘기도...(10만원씩 넣었을 경우 약 17년 넣어야 2,000만원이다.)

 

민간분양은 현대건설, GS건설 등 민간건설사에서 건설하는 주택을 말한다.

민간분양 일반공급 청약당첨자는 가점제로 선정하며 84점 만점의 가점이 높은 순으로 당첨자 선정한다.

무주택기간 32점 + 부양가족수 35점 + 청약통장가입기간 17점을 더해서 84점 만점으로 산정되는 것.

 

https://www.applyhome.co.kr/ap/apg/selectAddpntCalculatorView.do

청약홈 | 청약가점계산

청약홈에 가면 청약가점을 계산할 수 있다.

but, 대부분의 2030은 서울 일반공급 가점제로 당첨은 꿈도 못꾸는 점수여서 특별공급을 노려야 한다.

 

[특별공급 vs 일반공급]

1) 특별공급

특별공급은 본인 유형에 맞게 지원이 가능하다.

기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초 특별공급으로 이루어져 있다.

 

기관추천은 장애인, 장기복무군인, 중소기업 재직자 등을 위한 특별공급.

다자녀는 자녀가 3명이상 있는 세대가 할 수 있는 특별공급.

신혼부부는 만 7년이하 신혼부부가 할 수 있는 특별공급.

노부모부양은 만 65세 이상 부모님을 3년이상 부양한 세대가 할 수 있는 특별공급.

생애최초는 평생 주택을 한번도 소유하지 않은 세대가 할 수 있는 특별공급.

 

특히 신혼부부, 생애최초 특별공급은 점수와 관계 없이 추첨제가 있으므로 2030이 당첨을 노릴 수 있는 좋은 수단이니 조건에 맞으면 이걸로 넣어야 함. 다만 특별공급은 평생 1회만 사용 가능하므로 신중하게 사용하여야 한다.

 

2) 일반공급

특별공급을 제외한 일반공급은 일반1순위, 일반2순위로 나뉜다.

규제지역의 경우 2년간 해당지역에 거주하면 1순위가 부여되며, 비규제지역의 경우 수도권 1년, 비수도권 6개월 거주하면 1순위가 부여된다.

 

비규제지역의 경우 수도권 1년, 비수도권 6개월 거주하면 1순위가 부여된다. 

 

특정 아파트 청약시 특별공급 1개, 일반공급 1개 지원이 가능하니 공고문을 잘 읽어보자.

 

민간분양 일반공급의 경우 청약점수는 무주택기간이 길고 청약통장을 오랫동안 납부한 사람들에게 유리한 구조이며 점수가 낮은 2030은 가점제로는 인기지역 당첨이 어렵다.. 그래도 바뀌는 제도로 희망이 있다.

 

[사전청약 vs 본청약]

1) 사전청약

사전청약은 본청약 1~3년 전에 미리하는 청약으로 본청약 프리패스권.

사전청약은 공공사전청약과 민간사전청약으로 나뉘며 공공사전청약은 청약통장 미사용으로 사전청약 당첨후에도 다른 본청약 지원 가능하다.  

지금 정부에서 50만호 공급하는 뉴홈 공공분양이 공공사전청약이다. 

 

민간사전청약은 청약통장 사용 간주로 다른 본청약은 사전청약 포기후 가능합니다. 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022111354591

'미달 아파트' 속출…민간 사전청약제도, 1년 만에 폐지 수순

민간사전청약은 경쟁률이 낮아 폐지되는 분위기다. 

 

2) 본청약

본청약은 청약통장을 사용하여 해당 아파트에 지원하는 것으로 당첨시 청약통장을 사용한 것으로 간주된다. 선분양 또는 후분양으로 본청약을 진행하는데 우리나라의 본청약은 완공 2~3년전에 하는 선분양이 대부분이다. 

 

 

[청약제도 개편방안]

1) 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제

작년까지 서울, 과천, 하남 등의 지역에서 민간택지 분양가상한제가 적용되고 있었다. 올해 1월 5일 규제지역 해제로 분양가상한제 적용지역이 대폭 줄어들게 되었다.

현재는 강남3구, 용산구를 제외한 모든곳이 비규제지역이며 민간택지는 분양가상한제가 미적용된다.

 

2) 전매제한 완화

수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이었던 전매제한 기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 바뀌었다. 전매제한 해제로 서울 등 전국에서 분양권 거래가 활발하게 이루어질 것으로 보인다.

 

3) 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지

분양가상한제 주택은 입주시점부터 2~5년 실거주의무가 있었다. 1월 3일 대책으로 실거주 의무는 폐지추진중이다. 국회통과가 필요한 사항이라 조금 지연되고 있다. 잔금을 치르기 어려운 청약당첨자들의 물량이 전세로 많이 풀릴 수 있다.

 

4) 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

22년 11월 중도금대출 보증 한도가 9억에서 12억으로 상향되었다. 12억으로 상향해도 주택시장 침체기가 지속되자 중도금 대출 보증 한도가 없어졌다. 고분양가로 분양하는 강남 등의 아파트도 중도금 대출이 가능하게 되었다. 

 

5) 특별공급 분양가 기준 폐지

분양가 9억 이하에만 특별공급이 있었다. 특별공급 분양가 기준이 폐지되어 강남 등 분양가가 높은 지역에서도 큰 평형에서 특별공급을 만날 수 있게 되었다.

 

6) 1주택 청약당첨자 기존주택 처분의무 폐지

1주택자가 청약당첨시 입주 2년 이내 기존주택을 처분해야했다. 1월 5일 대책으로 기존주택 처분의무가 폐지되었고, 5월 1일부터 청약시스템 개편을 통해 반영되며 소급 적용될 예정이다. 

 

7) 무순위 청약자격요건 완화

무주택자와 해당지역 거주자만 가능했던 무순위 청약자격요건이 폐지되었다. 전국 어디에서 거주하던, 유주택자이던 상관없이 무순위 청약을 넣을 수 있다. 당장 이번주 둔촌주공 줍줍부터 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

 

8) 민간분양 추첨제 도입 예정

민간분양 소형평형에 추첨제가 4월 1일부터 도입된다.

그동안 규제지역 기준 85제곱 이하는 가점제 100%였고 85제곱 초과에만 50% 추첨제가 있었는데 소형 평형에도 추첨제 도입으로 가점이 낮은 2030들도 소형 평형에 당첨 확률을 가질 수 있게 되었다.

 

(7) 부적격

청약 부적격시 공공분양 6개월 청약 제한, 민간분양 투기과열지구 1년, 수도권 외, 비규제지역 6개월간 청약이 제한된다.

부적격 사유는 다양한데, 청약을 넣기전 소득, 자산 등 본인의 상황을 꼭 면밀히 파악하여 부적격을 방지하자. 묻지마 청약은 위험!

 

(8) 규제지역 해제시 청약

규제지역 해제시 세대원도 청약이 가능하며 유주택자도 1순위로 청약할 수 있다. 

또한 비규제지역에서는 재당첨 제한을 적용받지 않기에 이미 세대 내에서 청약에 1번 당첨 되었어도 추가로 청약 할 수 있다. 

 

또한 2주택까지 취득세 중과없이 1~3%이며 양도세 비과세 2년 거주요건이 없어지고 보유만 2년하면 된다. 

 

중도금 대출도 규제+비규제, 비규제+비규제의 경우 2건까지 가능하며 DSR에 포함되지 않기 때문에 레버리지를 최대한으로 일으킬 수 있고 계약금으로 잔금까지 끌고 갈 수 있습니다. 

 

[청약당첨에 공부가 필요한 이유]

(1) 당해가 아니여도 특별공급 예비번호는 랜덤으로 부여

ex) 2021년 11월 과천 한양수자인 일반분양.

분양가 상한제로 엄청 저렴하게 나왔으나 당해 100%로 선발한 일반분양이지만 서울사람, 경기도사람, 과천사람 모두 지원가능하며 과천사람이 아닌 사람도 특별공급 예비 앞번호가 가능하다.

기타지역에서 1000명이상의 사람들이 지원함.  기타지역 사람들도 본 당첨은 어려우나 예비당첨의 기회가 있다. 보통 부적격이 10~15% 발생하므로, 예비당첨자에게 기회가 갈 수 있다. 

 

즉, 특정지역에서 당해100%로 특별공급 10명을 뽑는다고 가정해보자. 당해 15명, 당해 아닌사람 5명 지원시 당해 15명 중 10명 당첨, 당해 탈락자 5명 + 당해 아닌사람 5명 예비1~10번 랜덤으로 부여된다. 즉, 당해 아닌 사람이 예비 1번 받을 수 있다. 낮은 확률이지만 지원안하면 당첨확률 0, 지원하면 당첨확률 1이니깐.

 

예비번호 지원자 전체추첨은 특별공급에만 적용된다.

 

(2) 예비번호 뒷번호를 받아도 서류는 넣어보기

예비번호 뒷번호를 받아도 서류는 꼭 제출해야 한다. 서류 심사를 미리 겪어서 소득 초과 등의 부적격의 위험에서 벗어날 수 있다. 아파트 동호수를 뽑기 전까지는 청약통장 사용 안한 것으로 간주된다. 

 

[청약 당첨 전략]

(1) 당해 조건을 채우자

청약에서 당해 조건을 갖추면 당첨확률을 높일 수 있다. 당해 경쟁률이 월등히 낮다. 대규모택지개발지구는 지역배분으로 당첨자를 선정한다. 

 

서울 : 서울50%, 수도권50%
경기 : 해당시30%, 경기도20%, 수도권50%
인천 : 인천50%, 수도권50%

위 그림은 수도권 대규모택지개발지구 B아파트 청약 접수건수.

 

해당지역(당해) 지원자가 기타지역 지원자보다 훨씬 적은 것을 확인 할 수 있다. 당해의 경쟁률이 훨씬 낮기 때문에 당해 조건을 갖추면 청약에서 상당히 유리하다.

 

당해 요건은 투기과열지구 2년, 조정대상지역 수도권 1년, 지방 6개월 거주.

재개발재건축으로 일반공급시 당해 100%이므로 당해가 더더욱 유리함.

 

(2) 타입을 잘 고르자

위사진은 아파트는 수도권 C아파트 청약접수건수.

 

84A, 84B, 84C 타입이 있는데 84A의 지원자가 압도적으로 많다.

일반적으로 59A, 84A는 3베이 또는 4베이 판상형으로 모두가 좋아하는 타입으로 경쟁률이 가장 높다.

당첨이 우선이라면 59B, 59C, 84B, 84C 등 알파벳 뒷번호와 타워형을 노리는 것이 좋다.

 

(3) 예비당첨을 노리자

특별공급 예비당첨은 전체 랜덤이다. 예비 앞번호를 통해 부적격자와 계약포기자 물량을 잡을 수 있다. 아파트 동호수 뽑기 전까지는 청약통장 사용 안한 것으로 간주된다. 

 

(4) 무순위 줍줍

본청약 완료후 미계약 물량 발생 시 줍줍으로 진행됩니다. 이번달부터 줍줍은 전국 유주택자가 모두 지원가능하니 좋은 기회를 잡자. 

 

(5) 주택수별 청약 전략

1) 무주택자

무주택자는 청약시장에서 압도적으로 유리하다. 본인이 감당할 수 있는 가장 좋은 곳에 청약하자. 계약금 10~20%로 입주(보통3년)까지 끌고 갈 수 있으며 입주까지 추가저축으로 자금 마련할 수 있다. 소득여건을 고려해야겠지만 최소 분양가의 30%는 가지고 청약하는 것을 추천. 

잔금시 3억 대출, 5% 이율, 30년 원리금 균등상환시 월 상환액은 161만원이다. 5억 아파트 기준 중도금 60% 대출, 중도금 대출이자 5% 가정시 약 3,000만원의 중도금 대출 이자가 발생한다. 보통 중도금은 이자 후불제로 입주시 한번에 지불해야 합니다. 금리가 높은 시기라 잔금시 월 상환액, 중도금대출 이자를 꼭 계산해보자. 

 

요즘 기축아파트, 분양권 프리미엄 가격 조정으로 청약과 분양권, 기축아파트 시세를 비교하여 같이보자. 분양가상한제 폐지, 부동산 시장 침체 등으로 로또 분양이 많이 없어졌다. 주변시세와 분양가 비교를 통해 옥석 가리기가 필요한 시기이다.

 

2) 1분양권자

비규제지역에서 1순위 청약 가능, 추첨제 청약 가능, 줍줍 가능, 선착순 분양이 가능하다. 1분양권자여도 아래의 청약당첨자는 주의해야할 부분이 있습니다.

공공분양 일반공급, 신혼희망타운 당첨자는 입주까지 무주택을 유지해야 한다.

공공사전청약 당첨자는 본청약까지 무주택을 유지하여야 하며 

민간사전청약 당첨자는 주택수를 본 청약시까지 계속 유지하여야 한다.

 

비규제지역에서는 중도금 대출 규제+비규제, 비규제+비규제 세대당 2건 가능하다.

 

중도금 대출 2건의 대출한도(5억)가 폐지되었습니다. 중도금 대출 DSR 미반영으로 풀 레버리지 가능하다.

취득세는 입주할 때 내므로 세금 측면에서 매우 유리하다. 

 

다만 21년 이후 분양권 취득자는 분양권이 주택수에 포함되어 분양권이 첫번째 주택일경우 일시적 2주택 세팅을 통한 비과세는 불가하다. 2분양권으로 운영할 경우 첫번째 분양권은 2년 후 일반과세로 파는 전략이 가능하다.

 

분양권 양도세는 현재 1년미만 70%, 2년미만 60%이며 23~24년 개정 예정이다.

 

P.S) 아파트 청약 당첨후 매도할 때, 전매제한이 있으면 바로 팔수 없고 전매제한이 없다면 프리미엄(p) 받고 팔 수 있다.

이 때, 당첨 후 바로 파는 거면 1년 이내에 파는 것이므로 현재 양도세 70%가 부가된다.

 

3) 1주택자

비규제지역 1순위 청약 가능, 추첨제 청약 가능, 줍줍 가능, 선착순 분양 가능.

추첨제 물량중 75%는 무주택자 우선선발, 나머지 25%를 무주택자+1주택자 경쟁한다. 무주택자+1주택자에서도 물량이 남으면 다주택자도 추첨으로 당첨이 가능하다. 1주택 처분조건이 없어졌기 때문.

 

4) 다주택자

비규제지역 1순위 청약 가능, 줍줍 가능, 선착순 분양이 가능하다.

1순위이지만 무주택자, 1주택자보다는 추첨기회가 적다. 다주택자 분들은 굳이 청약이 아니여도 알아서 잘 하겟지~

 

[마무으리]

청약에 도전하는 나의 상황을 객관적으로 볼 수 있어야 한다.

 

직주근접, 교통, 환경, 학군, 인프라 등 모든 것을 갖춘 아파트를 갖는 것은 모두의 꿈. But, 나에게 좋은 아파트는 다른사람에게도 좋은 아파트이며, 가격을 감당하기 어려우므로 여러가지 고려요소 중 본인이 중요시 하는 것들을 추려보고 그러한 것을 갖춘 아파트를 찾아보자. 

 

청약과 함께 투트랙으로 지역분석도 같이하자.

 

2022년 초까지는 로또청약이라 불리는 곳이 많았다. 현재는 부동산시장 침체로 기축아파트 가격이 조정되어 모든 청약이 로또청약은 아니다. 청약당첨보다 좋은 가격에 살 수 있는 신축급 아파트도 많으므로 청약과 함께 기축아파트도 같이 보자.

 

[Q&A]

1. 예비당첨된후 제 차례왔을때 계약안하면 통장 날리는지요?

계약안하면 통장 살아있습니다.

 

2. 중도금대출후 중도금대출은 잔금낼때 상환해야는지요?

중도금 대출 후 잔금낼 때 잔금대출 받아서 중도금대출 상환하시면 됩니다.